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WG-Mietrecht-Problem: Wer haftet, wenn ein Bewohner seinen Anteil der Stromrechnung nicht zahlt?

Dies ist ein Gastbeitrag von Jessica. Sie ist Redakteurin bei just-study.com und beschäftigt sich dort mit dem Thema Studienplatzklage.

Es geht schnell: In einer Wohngemeinschaft ist das Leben allgemein immer etwas turbulenter als bei einer Einzelwohnung. Innerhalb kürzester Zeit wechseln mehrere Mitbewohner, weil der eine mit dem Studium fertig ist und ein anderer das Studium abbricht. Nach einem Jahr kommt die Abrechnung für zusätzliche Stromkosten, es wohnen jedoch bereits zwei neue Mieter in der WG. Wer haftet nun für die Beiträge der Stromrechnung?
So einfach, wie diese Frage klingt, so umständlich ist sie zu beantworten. Da diese Problematik jedoch wahrscheinlich auf viele Studierende zutrifft, ist ein Blick auf die rechtliche Lage durchaus angebracht. Los geht’s!

1. Die Grundlage des Mietrechts – Das WG-Modell

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie eine WG rechtlich aufgestellt ist:

A) Alle Mieter bilden eine Partei des Mietvertrages oder
B) Ein Mieter bildet eine Partei des Mietvertrages und darf weitere Mieter zur Untermiete in das Wohnverhältnis aufnehmen

Zu A)

Bei diesem Modell ist die Anzahl aller in der Wohnung lebenden Bewohner festgelegt. Der Vermieter muss jedem Aus- oder Einzug zustimmen und darf zudem auf eigene Faust einem Mieter kündigen und einen neuen Bewohner bestimmen. Außerdem darf er, wen dies im Mietvertrag vermerkt ist, festlegen, dass gar kein Mieterwechsel stattfinden darf. Zu beachten ist bei diesem Modell, dass ein neuer Mitbewohner rechtlich betrachtet den Mietvertrag vom Vormieter übernimmt. Deshalb müssen bei der Auflösung der gesamten WG seitens der Mieter alle Bewohner dem Vermieter kündigen. Dafür muss bei einem Beenden des gesamten Mietverhältnisses durch den Vermieter dieser auch allen Bewohnern kündigen.

Zu B)

Hierbei kommt es stark auf die Erlaubnis zur Untervermietung durch den Hauptmieter an, also der Person, die eine Partei des Mietvertrages darstellt. Verfügt jener über eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung, so darf er Untermieter nach Belieben kündigen und aufnehmen. Die Höchstgrenze an Untermietern ist dabei zumeist im Hauptmietvertrag fixiert. Bei einer personengebunden Erlaubnis muss der Vermieter jedoch einer Aufnahme eines neuen Untermieters zustimmen, wobei Untermietern jedoch weiterhin ohne Zustimmung gekündigt werden kann. Somit kommt dem Hauptmieter gegenüber dessen Untermietern eine Treuhand-Funktion zu.

2. Haftung für Primär- und Sekundärverbindlichkeiten

Diese Unterteilung mag plausibel klingen, doch was hat dies mit der Haftung zu tun? Die Antwort darauf folgt nun:

Mietverbindlichkeiten sind jene im Mietvertrag festgelegten Bestimmung, für welche jeder Mieter aufkommen muss. Das ist natürlich vorrangig die Miete (Primärverbindlichkeit), aber auch die Kosten für Schäden oder nicht bezahlten Wohnkosten (Sekundärverbindlichkeiten).

Zahlt ein Mitbewohner die Miete nicht, verletzt er also eine Primärverbindlichkeit, so haftet allgemein jedes WG-Mitglied persönlich und unbeschränkt gemäß gemäß §§ 427,421 ff. BGB wegen gemeinschaftlicher Mitverpflichtung oder kraft Gesetzes nach § 128 HGB für die fremde Verbindlichkeit der WG. Nur der Nicht-Zahler muss also für die Kosten aufkommen.

Bei den Sekundärverbindlichkeiten ist die Rechtslage anders: Liegt das oben geschilderte Modell A vor, so haftet wie bei den Primärverbindlichkeiten nur dasjenige Mitglied, welches die Mietverbindlichkeit verletzt hat gemäß § 425 BGB und § 425 Abs 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB.
Trifft jedoch das Modell B zu, so haftet die gesamte Gemeinschaft für eine Verletzung einer Sekundärverbindlichkeit, auch wenn nur ein Mitglied nicht zahlt.

Bezahlt also ein Mitglied seinen Beitrag an zusätzlich fälligen Stromkosten der Jahresendabrechnung nicht, so haftet im Modell B die gesamte Wohngemeinschaft.

3. Haftung ausscheidender und neu einziehender Mitglieder

Das anfangs geschilderte Problem wird jedoch dadurch zusätzlich erschwert, dass die zwei Mitglieder, die für einen Teil der Stromrechnung aufkommen müssen, nicht mehr in der WG wohnen. Was nun?

Auch hier muss in die unter 1. aufgeführten Modelle unterschieden werden.
Bei Modell A liegt beim Mieterwechsel eine Vertragsübernahme vor. Das bedeutet im Klartext, dass ein neu einziehendes Mitglied rein theoretisch alle bis dahin angefallenen Mietverbindlichkeiten (z.B. Stromkosten) so übernimmt, wie er den ganzen Vertrag übernimmt. Da dies jedoch nicht praktikabel ist, sollte eine Klausel im Vertrag vorhanden sein, die diese Regelung außer Kraft setzt.

Dies gilt auch für austretende Bewohner: Theoretisch könnte es sein, dass dieser für die künftigen Mietverbindlichkeiten aufkommt, obwohl er nicht mehr dort wohnt. Auch dies muss im Vertrag ausdrücklich ausgeschlossen sein. Ist eine solche Klausel nicht enthalten, so könnte sowohl ein neues als auch ein ausscheidendes Mitglied für Mietverbindlichkeiten des Vor- bzw. Nachmieters haften.

Für Modell B ist maßgeblich, ob der Hauptmieter über eine generelle oder personengebundene Erlaubnis zur Untervermietung verfügt. Handelt es sich um eine generelle, also muss der Vermieter Bewohnerwechseln niemals zustimmen, so kommen strenge Haftverschärfungen zu Tage. So muss in diesem Fall ein austretendes Mitglied gemäß § 736 Abs.2 BGB und § 160 HGB für weitere fünf Jahre nach dem Austritt für künftig anfallende Mietverbindlichkeit aufkommen. So verhält es sich auch bei neu eintretenden Bewohnern.

Ist die Befugnis zur Untervermietung jedoch personengebunden, trifft diese Bestimmung nicht zu und sowohl neue als auch Ex-Mitglieder müssen nicht für vergangene oder künftige Verletzungen von Mietverbindlichkeiten haften.

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